土地供應才是解決房地產供求問題核心所在
??三月末，央行、銀監會、國土資源部、住建部，分別出臺瞭相關政策，大傢目光都被“330”的二套房和營業稅的政策吸引過去，相對忽視瞭之前3月27日國土資源部、住建部聯合發佈的政策。但“327”政策正是對房地產行業長期發展有著至關重要的作用。
??“327”政策中特別提到“住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應”，要求供應過量市縣對土地供應要有所限制。從最近幾天部分地方政府發佈的土地供應計劃中，我們也看到去化壓力較大的城市都或多或少的調低瞭土地供應，如哈爾濱、杭州、無錫，均大幅調低瞭今年的土地供應計劃，其中哈爾濱經營性土地計劃供應更是由2014年的1310公頃下調至481公頃。
??不過我認為目前公佈供應計劃的城市，還不是供求關系失衡最突出的一類，其他消化周期超過20個月、土地消化周期超過三年的城市，可能更需要在土地供應上作出限制，如沈陽、寧波、青島、鄂爾多斯、溫州、營口等市均是如此。
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??本次中央政府限制土地供應，我認為有三方面的作用：
??第一、最核心的作用即調節整體市場供求關系。“330”政策是從需求端解決購買問題，但國土資源部和住建部的政策卻是從供應端解決。相對來說，供應端更容易控制，政府操作力度更大，但歷年地方政府在供應端的控制都有問題。根源在於是土地出讓是個地方財政的主要來源，很多城市的市政建設、經濟發展都離不開土地財政。這次如果能夠下定決心，對供求出問題的城市加大土地控制力度，有助於解決整體供求問題。
??第二，有助於降低開發企業成本。去年整體市場出現轉折，企業壓力巨大。賣不掉房是一個方面，另外即使賣掉也不賺錢，其中對利潤影響最大的就是土地成本。如果最終房企都賺不到錢，那麼地價再高也是無本之木，必須調整。與其一年年隻把基準地價提高，還不如隨行就市，真正讓市場決定土地價格。國土資源部和住建部發佈的這次相關政策，也對土地成本的調整有很大促進作用。
??第三，該項政策如果能夠長期堅持，也能夠讓地方政府殺出一條血路，讓地方經濟發展不再單純依賴房地產。當前太多地方政府對房地產依賴度過高，一旦房地產市場出現轉折、或者土地賣不掉，地方上就一籌莫展，這在過去五年經濟發展過程多特別明顯。考慮經濟轉型，要考慮新一輪的發展，必須要解決地方對房地產的依賴癥。有瞭這些強制性的限制規定之後，地方政府也會被逼的去轉型、去創新，能夠不依賴房地產去發展來進行自身的發展。這可能對未來中國經濟起到至關重要的影響。
??因此，大傢不關心的土地供應政策，反而是本次政策的核心與亮點。隻有解決市場的供求問題，特別是進一步限制商業、辦公、旅遊等用地的過熱現象，才能還給行業一個真正健康的市場，供應限制從今年開始。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-15/09025993911004223030376.shtml
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